La prelazione urbana

L’inquilino ha diritto di essere informato dal locatore che intende vendere l’immobile al fine di esercitare il diritto di prelazione. Il diritto di prelazione gli consente di essere preferito ad eventuali altri acquirenti a parità di prezzo offerto.

Dunque, se il conduttore intende acquistare l’appartamento, deve offrire un corrispettivo non inferiore a quello offerto da altri interessati.

Il diritto di prelazione spetta sia nel caso di locazione ad uso abitativo che nella locazione ad uso commerciale.

All’inquilino spetta il diritto di essere preferito nella vendita dell’immobile solo se:

• il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi;
• il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La prelazione invece non spetta:

• quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
• per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
• in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
• per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito;
• per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
• in caso di conferimento dell’immobile in una società;
• se il proprietario intende vendere in blocco l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata, salvo che il conduttore dimostri che il locatore ha simulato una vendita in blocco al solo fine di eludere il diritto di prelazione.

In caso di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale si applicano le norme sul cd. Equo Canone, ossia la legge n.392/78.

Se il locatore vuol vendere l’immobile locato, deve comunicarlo all’inquilino con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione deve indicare il prezzo e le altre condizioni della vendita nonché l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore deve comunicare al locatore se intende esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione. Così come l’offerta, anche la comunicazione di accettazione deve essere inviata con l’ufficiale giudiziario.

Nei 30 giorni successivi (decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario) l’inquilino deve pagare il prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore. Il prezzo va comunque versato contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione del padrone di casa deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, oppure, se uno di questi vi rinuncia, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

Se il proprietario dell’immobile non comunica all’acquirente la sua intenzione di vendere e ciò nonostante ceda a terzi l’immobile, non consentendo l’esercizio del diritto di prelazione, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo acquirente.

In tal caso egli dovrà versare il prezzo entro i tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Se, con un unico atto o con più atti collegati, vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, ai fini del diritto di prelazione dell’inquilino bisogna distinguere a seconda che si sia in presenza di una

• vendita in blocco: in tal caso l’inquilino non ha il diritto di prelazione;
• vendita cumulativa: in tal caso l’inquilino ha il diritto di prelazione solo per l’immobile oggetto del contratto di affitto.

La vendita in blocco si ha tanto nel caso in cui venga ceduto l’intero edificio in cui è compreso quello locato, tanto in quello in cui i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un  “unico oggetto” e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili appartenenti ad un unico proprietario, ma come complesso unitario, costituente qualcosa di differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

Laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell’immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza dell’eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza.

Il diritto di prelazione o di riscatto non trova applicazione non soltanto nell’ipotesi di vendita in blocco dell’intero edificio nel quale sia compresa l’unità immobiliare locata ,  ma anche nel caso di vendita di beni venduti separatamente e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale.

Si legga a tal proposito la sentenza Cass. sent. n. 12536/16 del 17.06.2016